經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國(guó)寶 李恒是黑龍江省綏化市恒大觀瀾府二期的一名業(yè)主，與多數(shù)爛尾樓業(yè)主相比，他是幸運(yùn)的，恒大觀瀾府是綏化市重點(diǎn)保交付項(xiàng)目，在2023年10月底，他和其他業(yè)主拿到了房子的鑰匙。

不過(guò)，交鑰匙時(shí)，恒大觀瀾府二期還未竣工，項(xiàng)目建設(shè)時(shí)斷時(shí)續(xù)，至今仍沒(méi)有完工，無(wú)法辦理竣工驗(yàn)收備案。2024年12月27日，李恒告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，包括他在內(nèi)，至今大部分業(yè)主無(wú)法辦理網(wǎng)簽。

2021年四季度中國(guó)恒大（3333.HK）出險(xiǎn)時(shí)，綏化恒大觀瀾府項(xiàng)目已經(jīng)停工。彼時(shí)，綏化市成立處置恒大地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付爛尾風(fēng)險(xiǎn)工作專班辦公室（下稱“專班”），將項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)工程委托給“李慧英項(xiàng)目部”。2022年5月，項(xiàng)目復(fù)工。

對(duì)于恒大觀瀾府無(wú)法完工及辦理竣工驗(yàn)收備案的原因，一位接近項(xiàng)目建設(shè)的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，一方面因部分施工班組被拖欠工程款拒絕施工；另一方面因更換監(jiān)理單位沒(méi)有交接資料，導(dǎo)致建設(shè)手續(xù)缺失。

該人士說(shuō)，綏化恒大觀瀾府項(xiàng)目保交付資金較為充足，完全可以覆蓋項(xiàng)目保交付后續(xù)建設(shè)所需資金。對(duì)于土建、水暖、消防等領(lǐng)域發(fā)生的拖欠工程款情況，他也不清楚具體原因。

對(duì)恒大觀瀾府二期無(wú)法竣工驗(yàn)收備案、無(wú)法辦理網(wǎng)簽及保交付資金去向等問(wèn)題，2024年12月26日，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)向綏化市住建局發(fā)送采訪提綱，截稿前未獲回復(fù)；恒大觀瀾府項(xiàng)目施工負(fù)責(zé)人李慧英稱，她正在住院，無(wú)法接受采訪。

交鑰匙

綏化恒大觀瀾府項(xiàng)目分兩期，一期于2020年6月拿地，總建筑面積17萬(wàn)平方米，共有30棟樓1126套房子。截至2021年底，累計(jì)預(yù)售了1094套，樓房總體形象進(jìn)度已完成77%，地庫(kù)完成69.4%。

二期于2021年4月拿地，總建筑面積10.11萬(wàn)平方米，共有17棟樓738套房子。截至2021年底，累計(jì)預(yù)售了364套，樓房總體形象進(jìn)度已完成52%，地庫(kù)完成80%。

2021年底以來(lái)，綏化市恒大專班先后制定了《綏化恒大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)處置工程方案》《綏化市恒大項(xiàng)目“三保”工作方案》等一系列措施。按照保交付方案，一期項(xiàng)目于2022年10月底交付，二期項(xiàng)目于2023年10月底交付。

綏化恒大觀瀾府項(xiàng)目的原總包單位為黑龍江省海順建設(shè)集團(tuán)有限公司（下稱“海順建設(shè)”）。海順建設(shè)為恒大地產(chǎn)在建設(shè)工程領(lǐng)域的主要合作伙伴，承建黑龍江省內(nèi)多個(gè)恒大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。

綏化恒大觀瀾府被列入重點(diǎn)保交付項(xiàng)目后，名義上的建設(shè)單位和施工單位不變，具體施工負(fù)責(zé)人為綏化市人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱“人和地產(chǎn)”）的法人李慧英，并設(shè)立“綏化恒大觀瀾府首期及二期項(xiàng)目李慧英項(xiàng)目部”。

據(jù)項(xiàng)目土建分包班組負(fù)責(zé)人魏慶蘭介紹，李慧英項(xiàng)目部在保交付過(guò)程中，土建部分借用海順建設(shè)的資質(zhì)，海順建設(shè)收取5%的管理費(fèi)；其他配套設(shè)施工程借用黑龍江營(yíng)佳建筑安裝工程有限公司的資質(zhì)。

據(jù)海順建設(shè)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2022年5月，李慧英項(xiàng)目部及分包班組進(jìn)場(chǎng)時(shí)，一度遭到恒大地產(chǎn)和海順建設(shè)的抵制，最終通過(guò)強(qiáng)行進(jìn)場(chǎng)方式入駐項(xiàng)目。到2022年5月底，綏化恒大觀瀾府項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)”。

2023年4月，綏化觀瀾府項(xiàng)目一期交付，比計(jì)劃交付時(shí)間晚近半年。

與一期相比，二期項(xiàng)目更為復(fù)雜。二期項(xiàng)目共計(jì)738套房子，有158套抵頂海順建設(shè)的工程款，保交付前共預(yù)售了206套，剩余房源大部分抵頂李慧英項(xiàng)目部及分包班組的工程款，并由他們出售給購(gòu)房者。

上述接近項(xiàng)目建設(shè)的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，按照規(guī)定，項(xiàng)目完成竣工驗(yàn)收備案后才能交付。但由于二期還沒(méi)有完工，而且涉及監(jiān)理、農(nóng)民工工資保證金、稅費(fèi)、工程款等問(wèn)題，無(wú)法竣工驗(yàn)收備案，所以不具備交付條件。

2023年9月，在業(yè)主不斷上訪的壓力下，綏化恒大觀瀾府二期將部分鑰匙交給了業(yè)主。過(guò)程中，恒大及海順建設(shè)一度進(jìn)行阻止，但沒(méi)有奏效。

李恒說(shuō)，二期項(xiàng)目交鑰匙時(shí)，形象主體工程基本完成了，但室內(nèi)部分及相關(guān)設(shè)施沒(méi)有完工，地庫(kù)還是“水簾洞”，電梯經(jīng)常困住人，但有部分業(yè)主開(kāi)始裝修，并在裝修好后入住。此后，施工進(jìn)展時(shí)斷時(shí)續(xù)，直到2024年12月中旬地庫(kù)才投入使用。

截至目前，項(xiàng)目交鑰匙已經(jīng)一年多時(shí)間，綏化恒大觀瀾府二期大部分樓層的樓梯間處于毛坯狀態(tài)，部分樓層生活配套間沒(méi)有安裝設(shè)備；部分樓棟的地庫(kù)單元入戶門未安裝，地庫(kù)內(nèi)還有多處設(shè)施有待完善。

此外，綏化恒大觀瀾府二期大部分預(yù)售房源沒(méi)有辦理網(wǎng)簽。

保交付

按照黑龍江省政府關(guān)于制定恒大項(xiàng)目“一示意案”“一樓一策”工作方案的要求，2021年12月3日，綏化市恒大專班組織有關(guān)部門研究項(xiàng)目資金籌集及項(xiàng)目建設(shè)問(wèn)題，出具了由綏化市住建局代章的保交付方案。

保交付方案顯示，綏化恒大觀瀾府一期剩余精裝修、園建、配套等達(dá)到交付條件共需資金3.77億元，經(jīng)過(guò)專班與恒大地產(chǎn)及海順建設(shè)溝通協(xié)商，計(jì)劃用項(xiàng)目部分現(xiàn)金及剩余房屋等資產(chǎn)保交樓。

綏化恒大觀瀾府項(xiàng)目二期剩余工程共需資金2.24億元。項(xiàng)目剩余資產(chǎn)除了用于一期保交付外，還剩余價(jià)值6186萬(wàn)元的資產(chǎn)及現(xiàn)金，尚有1.6億元資金缺口。

根據(jù)保交付方案，綏化恒大專班計(jì)劃利用恒大原協(xié)議地塊，協(xié)調(diào)恒大與其他開(kāi)發(fā)商合作，產(chǎn)生利潤(rùn)彌補(bǔ)二期保交付資金缺口；或利用其他待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目協(xié)同其他開(kāi)發(fā)商與恒大達(dá)成墊資協(xié)議，完成二期保交付。

2022年4月26日，綏化專班再次出臺(tái)保交樓、保民生和保穩(wěn)定的“三?！惫ぷ鞣桨?，明確由海順建設(shè)與當(dāng)?shù)赜匈Y金墊付能力的施工單位簽訂分包施工合同，采取房屋抵頂形式支付工程款；園建和裝修等工程由當(dāng)?shù)爻峭豆就瓿伞?/p>

經(jīng)過(guò)專班與恒大地產(chǎn)協(xié)商，綏化恒大觀瀾府項(xiàng)目保交付按照“掛老賬、付新賬、算總賬”的原則，明確前期各類工程債務(wù)、融資性債務(wù)及欠繳的各類款項(xiàng)與后期工程所需資金進(jìn)行切割。前期欠款由恒大集團(tuán)償還，剩余資產(chǎn)全部用于后續(xù)工程建設(shè)。

具體安排為：

第一，按照20%現(xiàn)金、80%房屋比例支付總包單位3億元工程款；第二，用觀瀾府項(xiàng)目?jī)r(jià)值2000萬(wàn)元剩余房產(chǎn)及齊齊哈爾恒大1.75億元剩余資產(chǎn)支付裝修和園建工程款；第三，按照20%現(xiàn)金、80%房產(chǎn)比例支付3950萬(wàn)元電梯及門窗貨款；第四，用銷售未回款及剩余部分房屋共計(jì)7300萬(wàn)元，支付水電氣等配套設(shè)施及其他工程費(fèi)用。

綏化恒大觀瀾府剩余資產(chǎn)處置，按照毛坯住宅5800元/平方米、精裝住宅6800元/平方米、商服7000元/平方米、車位8.5萬(wàn)元/個(gè)作價(jià)抵頂后續(xù)建設(shè)工程款項(xiàng)。

海順建設(shè)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，由于現(xiàn)金部分比例太低，海順建設(shè)無(wú)法接下項(xiàng)目，最終項(xiàng)目交給李慧英項(xiàng)目部。抵頂給李慧英項(xiàng)目部工程款的房源，均以人和地產(chǎn)名義對(duì)外銷售；再交由海順建設(shè)上報(bào)至恒大地產(chǎn)換取購(gòu)房合同、辦理網(wǎng)簽。

2022年5月，即“三?！狈桨赋雠_(tái)一個(gè)月后，綏化恒大觀瀾府項(xiàng)目復(fù)工。

資金去向

根據(jù)保交付方案和“三?！狈桨?，綏化恒大觀瀾府保交付共需資金6億元左右。項(xiàng)目保交付資金主要來(lái)源有三個(gè)方面：

第一，綏化恒大觀瀾府項(xiàng)目剩余資產(chǎn)和現(xiàn)金合計(jì)4.6億元。包括項(xiàng)目預(yù)售監(jiān)管資金5792萬(wàn)元，未開(kāi)發(fā)土地退回土地出讓金4004萬(wàn)元，項(xiàng)目預(yù)售房源按揭貸款未回款4140萬(wàn)元，剩余住宅和商服合計(jì)2.9億元，205個(gè)車位1600萬(wàn)元，綜合樓1750萬(wàn)元。

第二，綏化市城投公司向農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行貸款1億元作為項(xiàng)目保交付資金。

第三，綏化市城投公司回購(gòu)雙鴨山恒大酒店項(xiàng)目的款項(xiàng)。該項(xiàng)交易款項(xiàng)具體數(shù)額不明，上述接近項(xiàng)目建設(shè)的人士判斷在1.2億元以上。

綜上，用于綏化恒大觀瀾府項(xiàng)目保交付的資金總額超過(guò)6.8億元，其中現(xiàn)金在3.6億元左右，資產(chǎn)抵頂工程款在3.2億元左右，足以覆蓋項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)所需的6億元。

根據(jù)海順建設(shè)和李慧英項(xiàng)目部出具的情況說(shuō)明，項(xiàng)目土建工程款在2.75億元左右，消防工程在1460萬(wàn)元左右，門窗貨款1900萬(wàn)元，園林建設(shè)1700萬(wàn)元，水電暖、電梯及人防等在4300萬(wàn)元左右。減去沒(méi)有支付的園林建設(shè)，實(shí)際支出在3.5億元左右。

此外，綏化恒大觀瀾府項(xiàng)目按照精裝修預(yù)售，保交付階段，除了90多戶業(yè)主要求精裝修外，剩余要求毛坯交付的業(yè)主，綏化恒大專班按照700元/平方米退還精裝費(fèi)用。上述接近項(xiàng)目建設(shè)的人士測(cè)算，退還裝修費(fèi)用預(yù)計(jì)在9000萬(wàn)元到1億元。

兩項(xiàng)合計(jì)共計(jì)4.5億元左右，與6.8億元保交付資金及6億元保交付預(yù)算均有不小差距。在這種情況下，綏化恒大觀瀾府項(xiàng)目保交樓過(guò)程中為何還會(huì)出現(xiàn)停工、拖欠工程款和上報(bào)產(chǎn)值進(jìn)展緩慢等情況？

土建分包班組負(fù)責(zé)人魏慶蘭告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，其負(fù)責(zé)施工的土建和水暖等工程，尚有1300萬(wàn)元沒(méi)有結(jié)算支付；此外，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)向多方證實(shí)，項(xiàng)目園林建設(shè)工程款有1700萬(wàn)元沒(méi)有支付。

由李慧英項(xiàng)目部出具、由人和地產(chǎn)蓋章的情況說(shuō)明稱，李慧英項(xiàng)目部施工工程造價(jià)為2.84億元，綏化恒大專班已支付房源和現(xiàn)金工程款2.65億元，尚欠工程款1934萬(wàn)元，無(wú)力支付剩余魏慶蘭工程款，請(qǐng)求綏化市住建局恒大專班級(jí)第三方支付。

根據(jù)海順建設(shè)與李慧英項(xiàng)目部簽訂的協(xié)議，項(xiàng)目工程款需要轉(zhuǎn)入海順建設(shè)指定賬戶，由海順建設(shè)統(tǒng)一監(jiān)管，李慧英項(xiàng)目部不得以任何名義和方式從建設(shè)單位直接收取工程款，以房抵工程款也必須經(jīng)海順建設(shè)辦理相關(guān)手續(xù)。

海順建設(shè)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在實(shí)際支付工程款過(guò)程中，除了甲供材料外，只有部分款項(xiàng)通過(guò)海順建設(shè)接收和支付，大部分現(xiàn)金及抵頂房產(chǎn)由李慧英項(xiàng)目部直接接收和支付給施工單位，沒(méi)有經(jīng)過(guò)海順建設(shè)。

目前，由于稅費(fèi)、監(jiān)理、拖欠工程款等相關(guān)問(wèn)題，綏化恒大觀瀾府二期建設(shè)工程大部分產(chǎn)值沒(méi)有上報(bào)至海順建設(shè)，無(wú)法完成工程結(jié)算。如果沒(méi)有結(jié)算產(chǎn)值，即便是項(xiàng)目全部完工，也無(wú)法竣工驗(yàn)收備案。

拖欠工程款是因?yàn)榻椈泻愦髮０鄾](méi)有足額支付工程款給李慧英項(xiàng)目部？還是已經(jīng)支付，但李慧英項(xiàng)目沒(méi)有支付給分包商？對(duì)相關(guān)問(wèn)題，綏化市住建局及李慧英均沒(méi)有給出答案。

（應(yīng)受訪者要求，李恒為化名）