王偉是黑龍江某五線(xiàn)城市一家本土開(kāi)發(fā)商的老板。他在當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)的一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目于2024年8月開(kāi)盤(pán)，原本預(yù)計(jì)兩到三年才能售罄，令他意外的是，截至2024年底，該項(xiàng)目已賣(mài)出約2/3，目前基本售罄。

“我們項(xiàng)目地段好，定位為改善型住房?！蓖鮽シQ(chēng)，周邊新房和二手房的售價(jià)多在5000元/平方米左右，而他開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目則賣(mài)到了6000元/平方米。

自2021年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)以來(lái)，一些全國(guó)性房企因在當(dāng)?shù)爻霈F(xiàn)爛尾項(xiàng)目，陸續(xù)退出了市場(chǎng)，王偉介紹，自2022年起，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)主體逐漸變?yōu)楸镜亻_(kāi)發(fā)商。

對(duì)超出預(yù)期的銷(xiāo)售情況，王偉認(rèn)為，雖然當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)不大，但一直存在穩(wěn)定的需求。在以高周轉(zhuǎn)為主的大型房企退出后，供給減少，反而促使當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的供需實(shí)現(xiàn)了相對(duì)平衡。

新手

王偉原本從事建筑行業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)并不陌生。一次偶然的機(jī)會(huì)讓他涉足了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

2021年底，受當(dāng)?shù)卣?qǐng)，王偉參與了一個(gè)已爛尾的“保交樓”項(xiàng)目。王偉需要自行出資或協(xié)調(diào)供應(yīng)商、施工單位墊資完成項(xiàng)目交付，并通過(guò)銷(xiāo)售剩余房源回籠資金。

憑借多年積累的人脈，王偉找來(lái)一些建筑商和供應(yīng)商朋友合力推進(jìn)項(xiàng)目。然而，由于原開(kāi)發(fā)商和建筑商暗中阻撓，加之他缺乏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目推進(jìn)十分艱難。

王偉說(shuō)，從介入項(xiàng)目到正式進(jìn)場(chǎng)用了半年時(shí)間。進(jìn)場(chǎng)后，還需協(xié)調(diào)材料供應(yīng)商、施工方、監(jiān)理單位、機(jī)械設(shè)備等。協(xié)調(diào)完成后，因進(jìn)入冬季無(wú)法施工，直到2023年春季，項(xiàng)目才正式開(kāi)工。

經(jīng)過(guò)半年多建設(shè)，至2023年10月，項(xiàng)目基本具備入住條件，雖然配套設(shè)施與園林綠化尚未完工，但因業(yè)主著急入住，項(xiàng)目便提前辦理竣工備案，將房屋交付。小區(qū)于2024年正式完工。

這個(gè)“保交樓”項(xiàng)目歷時(shí)近三年，使王偉全面了解了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程。與建筑行業(yè)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)顯然更具吸引力。項(xiàng)目完工后，他萌生了繼續(xù)從事開(kāi)發(fā)的想法。

恰逢此時(shí)，政府方面找到王偉，提出將大開(kāi)發(fā)商撤出后由城投公司回收的一塊土地交由他開(kāi)發(fā)，只要他愿意代城投公司繳納土地出讓金。于是，這塊地成為王偉正式開(kāi)發(fā)的第一個(gè)樓盤(pán)。

由于城市規(guī)模較小，相關(guān)審批不算嚴(yán)格，再加上他繳納的土地出讓金用于本地“保交樓”，間接支持了政府，該項(xiàng)目手續(xù)得以快速推進(jìn)。拿地當(dāng)月即實(shí)現(xiàn)動(dòng)工，開(kāi)工兩個(gè)月后開(kāi)始銷(xiāo)售。

由于銷(xiāo)售速度快，在繳納第二期土地出讓金時(shí)，項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回正。王偉稱(chēng)，做建筑商時(shí)，常因拿不到工程款而焦慮不安，如今做開(kāi)發(fā)商，隨著銷(xiāo)售持續(xù)流入的現(xiàn)金流讓他感慨萬(wàn)千。

在這個(gè)五線(xiàn)小城，不僅是王偉開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)賣(mài)得好。王偉的一位朋友于2015年開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，因價(jià)格偏高且受大房企沖擊，多年銷(xiāo)售不暢，至2021年仍剩1/3未售，但2022年卻意外實(shí)現(xiàn)清盤(pán)。

王偉分析，2022年，全國(guó)性房企頻頻爆雷，購(gòu)房者不再信任期房，轉(zhuǎn)而青睞已建成的本土開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目。許多曾經(jīng)的“老大難”項(xiàng)目在近兩年逆勢(shì)清盤(pán)。

他說(shuō)，多年來(lái)，本地開(kāi)發(fā)商因規(guī)模小、融資難，普遍杠桿率低，雖未能趕上高周轉(zhuǎn)時(shí)代的輝煌，但在房地產(chǎn)行業(yè)遭遇風(fēng)險(xiǎn)時(shí)卻得以順利穿越周期。“沒(méi)有負(fù)債，就無(wú)需急于出售，慢慢賣(mài)完即可”。

王偉的開(kāi)發(fā)策略是不攤大餅，一個(gè)項(xiàng)目竣工后再啟動(dòng)下一個(gè)，避免出現(xiàn)較大的現(xiàn)金支出峰值，目前的在建項(xiàng)目預(yù)計(jì)2025年底竣工，他計(jì)劃今年下半年再拿一塊地，年底開(kāi)盤(pán)。

王偉說(shuō)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)新一輪洗牌，全國(guó)性房企悉數(shù)撤出，一些老牌的本土房企式微，新一代開(kāi)發(fā)商正在崛起，“現(xiàn)在產(chǎn)品升級(jí)換代太快，老年人的思想跟不上，不知道年輕人喜歡什么房子”。

據(jù)王偉介紹，1990年代起家的那一批開(kāi)發(fā)商普遍已經(jīng)隱退，目前活躍在當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商老板均為40歲到50歲左右的中年人，有的是像王偉一樣的新手，有的是地產(chǎn)二代。他們普遍學(xué)習(xí)能力強(qiáng)，愿意接受新事物，逐步成為市場(chǎng)的主角。

調(diào)整

王偉所在城市從2012年起陸續(xù)有全國(guó)性房企進(jìn)入，到2016年已有碧桂園、萬(wàn)達(dá)、恒大、融創(chuàng)、鴻坤等多家全國(guó)性大型房企進(jìn)入。彼時(shí)，大開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目售價(jià)6000元/平方米被瘋搶?zhuān)就灵_(kāi)發(fā)商即使報(bào)價(jià)3000元/平方米也鮮有人問(wèn)津。

王偉過(guò)去常為大開(kāi)發(fā)商承包工程。在他看來(lái)，這些企業(yè)帶來(lái)的不僅僅是競(jìng)爭(zhēng)，還帶來(lái)了高品質(zhì)的產(chǎn)品、完善的配套和現(xiàn)代化的物業(yè)服務(wù)，以及規(guī)范化的運(yùn)營(yíng)管理體系和市場(chǎng)行為，推動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)整體水平大幅躍升。

王偉介紹，彼時(shí)，居住在碧桂園或恒大等品牌樓盤(pán)成為身份象征，越貴的項(xiàng)目越暢銷(xiāo)。原來(lái)本土房企開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目不再受當(dāng)?shù)鼐用竦臍g迎，逼著本土房企進(jìn)行全方位的能力升級(jí)。

一位五線(xiàn)城市的房企負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，2016年，他從父親手中接過(guò)企業(yè)，正好趕上大型房企在全國(guó)擴(kuò)張。大型房企的管理和產(chǎn)品讓他意識(shí)到，想要在未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)立足，必須先改變自己。

2017年前后，這位開(kāi)發(fā)商帶著公司高管到長(zhǎng)三角和珠三角考察了幾個(gè)月，對(duì)房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、管理、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)、產(chǎn)品等進(jìn)行全面學(xué)習(xí)。學(xué)習(xí)后，他對(duì)公司組織和產(chǎn)品進(jìn)行重構(gòu)，目前，該房企已經(jīng)成為當(dāng)?shù)刈畲蟮姆科蟆?/p>

不同于一二線(xiàn)城市的容量，三四五線(xiàn)城市市場(chǎng)很容易飽和。王偉介紹，由于供應(yīng)量一直較大，從2017年起，他所在城市樓市供大于求的跡象開(kāi)始顯現(xiàn)，一些大開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目也賣(mài)不動(dòng)了。

成交量下滑，帶動(dòng)著房?jī)r(jià)開(kāi)始松動(dòng)。當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)最高曾逼近7000元/平方米，隨著成交量放緩，一些樓盤(pán)逐步將售價(jià)下調(diào)至5000元/平方米以?xún)?nèi)。面對(duì)大開(kāi)發(fā)商的價(jià)格戰(zhàn)，本地房企的市場(chǎng)持續(xù)被蠶食，生存更加艱難。

王偉說(shuō)，全國(guó)性房企項(xiàng)目多，有較為靈活的定價(jià)空間，這個(gè)城市的項(xiàng)目虧一點(diǎn)，可以在另一個(gè)城市找回來(lái)，但本土房企不行，只能硬扛。這樣的情況一直持續(xù)到2021年底行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，全國(guó)性房企因資金緊張紛紛退出。

全國(guó)性房企從當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)撤出，但其多年培養(yǎng)的本土人才卻留了下來(lái)，這些人才或自己創(chuàng)業(yè)搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，或進(jìn)入本土房企任職，將先進(jìn)的理念、經(jīng)驗(yàn)和產(chǎn)品在當(dāng)?shù)匮永m(xù)下來(lái)，并填補(bǔ)了大型房企撤走后留下來(lái)的供給空白。

據(jù)王偉所在城市的官方數(shù)據(jù)，2022年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降3.5%，但住宅投資增長(zhǎng)5.3%，住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲10%；2023年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)35.9%，住宅投資增長(zhǎng)44.4%，住宅價(jià)格上漲4.4%。

截至目前，當(dāng)?shù)?024年數(shù)據(jù)尚未公布。作為從業(yè)者，王偉判斷，經(jīng)過(guò)多年深度調(diào)整，他所在城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需逐步穩(wěn)定。

在他看來(lái)，當(dāng)?shù)貥鞘行枨笾饕羌磳⒔Y(jié)婚的年輕人、農(nóng)村進(jìn)城人口和當(dāng)?shù)馗纳菩孕枨?。每個(gè)家庭幾乎都不止一套房，但是年輕人不會(huì)在老房子里結(jié)婚，所以，只要結(jié)婚就會(huì)買(mǎi)新房，農(nóng)村年輕人結(jié)婚也需要在城市買(mǎi)套房子。

“每年能賣(mài)出多少房子，都是看得見(jiàn)的。”王偉說(shuō)，在一個(gè)規(guī)模不大的透明市場(chǎng)中，由于沒(méi)有太大利潤(rùn)，全國(guó)性房企和國(guó)央企看不上，但足以讓本土開(kāi)發(fā)商活得“滋潤(rùn)”，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主要集中在產(chǎn)品、配套和服務(wù)，也不會(huì)有太大風(fēng)險(xiǎn)。

得失

王偉回憶，早年他所在城市的樓房幾乎清一色是五層板樓，雨季時(shí)頂層經(jīng)常漏水，談不上舒適性；物業(yè)管理幾乎等同于打掃衛(wèi)生。由于當(dāng)時(shí)缺乏對(duì)比，大多數(shù)居民對(duì)此并沒(méi)有明顯感知。

2012年，第一家全國(guó)性房企進(jìn)入當(dāng)?shù)?，帶?lái)了首個(gè)高層電梯住宅。隨之而來(lái)的還有多樣化的戶(hù)型、豐富的園林綠化、美輪美奐的小區(qū)大門(mén)，以及前所未有的物業(yè)服務(wù)。該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，銷(xiāo)售額便突破億元。

震驚之余，一些本土房企開(kāi)始效仿，其中最直接的做法就是設(shè)法獲得全國(guó)性房企的設(shè)計(jì)圖紙，“照貓畫(huà)虎”。

王偉說(shuō)，當(dāng)時(shí)他還在做工程，多層板樓與高層住宅在工程施工方面存在諸多差異，本地建筑商也是一步一步跟著大開(kāi)發(fā)商學(xué)習(xí)，建筑材料、施工標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)等方面均有了顯著提升。

上述五線(xiàn)城市房企負(fù)責(zé)人回憶，當(dāng)年他帶隊(duì)前往南方城市考察，發(fā)現(xiàn)多數(shù)南方樓房配有大陽(yáng)臺(tái)，而他所在的城市陽(yáng)臺(tái)普遍較小，甚至有些樓房沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)。當(dāng)時(shí)他便決定，將南方的大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)引入北方住宅。

他主導(dǎo)的項(xiàng)目開(kāi)始引入大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，但很快發(fā)現(xiàn)南北氣候差異顯著。南方雨季長(zhǎng)，陽(yáng)臺(tái)是剛需；而北方風(fēng)沙大、冬季漫長(zhǎng)，陽(yáng)臺(tái)的使用率不高。經(jīng)過(guò)多次調(diào)整，最終在美觀與實(shí)用之間找到了平衡。

他表示，全國(guó)性房企帶來(lái)的沖擊迫使本土開(kāi)發(fā)商不斷提升自身能力，而綜合開(kāi)發(fā)能力的提升需要一個(gè)持續(xù)優(yōu)化的過(guò)程。市場(chǎng)需求也在不斷變化，開(kāi)發(fā)商必須具備前瞻性，才能更好地順應(yīng)市場(chǎng)。

王偉進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)時(shí)，全國(guó)性房企撤走，留下大量從業(yè)人員。他出身工程行業(yè)，與不少人熟識(shí)，因此很容易組建起自己的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)。他說(shuō)，其他本地開(kāi)發(fā)商經(jīng)歷了一個(gè)從頭摸索的“蛻變期”，而他則以輕裝上陣的姿態(tài)更快適應(yīng)了新市場(chǎng)。

王偉說(shuō)，雖然全國(guó)性房企撤出時(shí)留下大量爛尾樓，許多項(xiàng)目至今未能完工交付，但也促使這些小城市的居住水平迅速向一二線(xiàn)城市靠攏。若沒(méi)有這些全國(guó)性房企的推動(dòng)，單靠自然演進(jìn)，短期內(nèi)難以打破原有格局。

前些年，全國(guó)性房企爛尾留下的陰影，使本地居民對(duì)期房心存顧慮，多數(shù)只敢購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房。這也促使本地房企項(xiàng)目快速去化。王偉發(fā)現(xiàn)，自2024年以來(lái)，購(gòu)房者與本土房企之間的信任逐步恢復(fù)，一些期房項(xiàng)目開(kāi)始熱銷(xiāo)。

王偉指出，與過(guò)去以投資為主的市場(chǎng)不同，目前市場(chǎng)主要以居住需求為核心。雖然整體市場(chǎng)空間有限，但相對(duì)穩(wěn)定。因此，他們既不會(huì)盲目擴(kuò)張，也不追求高周轉(zhuǎn)，更傾向以“躺平”心態(tài)穩(wěn)步推進(jìn)項(xiàng)目。

“咱不欠銀行錢(qián)，不用還利息，公司也就十來(lái)個(gè)人，工資開(kāi)銷(xiāo)也不大，賣(mài)多少算多少?！蓖鮽フf(shuō)，不追求規(guī)模和速度后，反而更能靜下心來(lái)做好產(chǎn)品和服務(wù)，“我們這種小地方，品牌不管用，全靠口碑相傳”。